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分析2017年楼市行情,预测2018年房地产的10大行情

时间:2017/12/8 9:14:00  来源:   编辑:   浏览:685次
2018年房子还会涨价吗?总结分析2017年楼市行情,分析预测2018年房地产的10个发展趋势。一,二线城市持续限购限贷政策,到2018年末可能会适当放松,价格可能会相对稳定而有小幅度上升的趋势。三,四线城市,从中原权威的内部数据看出,从2017年三四线城市的销售情况来说,去库存的状态表现良好,估计在2018年呈稳健态势。

2003-2015年我国推出的相关政策情况

2005年,国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》,调整住房结构,保证中低价位,中小户型的供应,大力建设廉租房。

2006年,政府再次调控,提出90/70的政策,让更多的平民百姓住的起房子。

2007年,发布了《关于加强商业地产信贷管理通知》,其内容第二套房首付不低于4成,,利率上张1.1倍,当时房地产中介门店倒闭了很多,房地产交易量严重下滑

2008年,金融危机,政府开始救济,房地产去库存第二轮就开始了,首先,房贷利率下滑,首付款做到20%,房价开始上升到25%.

2010-2015年,房价是基本不跌,继续稳涨。

2015年,国务院出台去库存的政策,更是引爆房地产市场的热闹场景。

2017年的楼市要画上一个句号了,又是非同寻常的一年。如果说用惊心动魄实在无法足以形容今年的政策导向,更多的区别于以往的市场在于一个变天。也就是说,今年的房地产市场在去年国家提出的“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位后,一切都变了,调控的思路和逻辑变了,打击炒房也被提上了国家层面,而最重要的是今年利好不断,这种利好是针对百姓有效解决住房问题的保障政策层出不穷。所以,如果不能理解房住不炒的定位,根本无法去判断未来的市场走向,掌握了这个,2018年的房地产该向何处去,一目了然。虽然一年还未完全结束,但是明年的市场走势已经非常明朗。

1、继续贯彻房住不炒的定位,调控不放松

“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位在2018年会贯彻得更加彻底,因为房子回归居住属性是一项艰巨的长期的任务,在未来一年,只要这个定位不变,那么调控就不会放松。

对于楼市调控,国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲认为,从形势上看,房地产市场的稳定性在提升,但就特大城市、热点城市来看,供需矛盾依然存在,投资投机冲动依然存在,短期内仍不能放松调控,仍要把防风险放在重要位置。

住建部有关负责人表示,总体看,去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变,投机投资性购房得到明显抑制,房价基本平稳,住房库存量基本保持稳定。“国家强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策、巩固调控成果。各地应坚持调控政策不动摇、不放松,坚决遏制投机投资性购房,努力增加普通商品住房供应,随着大量保障性住房的建成投入使用,进一步稳定市场预期,房价尚不具备全面反弹的条件。”

很显然,现在调控虽然取得了一定成效,但是很多热点城市尚未调整到位,而且需要巩固调控成果,那么2018年很难放松调控,至少上半年不会。

2、一二线城市房价稳中有降成为楼市主旋律

2017年国家部署下半年经济工作时,涉及到房地产的内容有一句话,即“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”,也点明了未来楼市的方向。近日,住建部部长王蒙徽介绍,住建部门正在研究建立房地产统计和市场监测预警的指标体系,“加快建立市场预警机制,加强监测和分析,指导地方保持房地产市场平稳。”

房地产稳字诀应该说成为未来的一个新主题。稳,不同的人有不同的解读。有人说稳,那就是不让价格落,有人说稳,那就是让价格落。到底如何?安家融媒认为,大家都是站在自己的角度考虑问题,当然得出的结论就有失偏颇了。稳始终要与整体的经济环境相结合,以前是通过加杠杆来实现稳增长。如今不一样了,市场变了,在大力去杠杆的背景下,稳更是为了防范风险。

稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,不仅仅是为楼市定调,同时也打破了大家认为政策不会持续的传闻,那么作为购房者来说,心里应该踏实了。未来的市场不可能大起大落,也就意味着该买房就买房,不用过多担心市场的波动会影响你的出手。

另外,对于一些过热城市,过去房价上涨过快过多,那么出来混迟早要还的,所以,2018年可能还会有更多的城市有更多的房价回落空间,直到稳定下来。

3、多数三四线城市房价先涨后降

本来今年三四线城市就已经在一二线城市调控限购的政策背景下,迎来了市场大涨,这显然是不合理的。正当在局部调控下迎来了回调的势头,而且安家融媒也判断未来将会出调控抑制房价猛涨,但是确实没想到的是,三四线城市还没有大面积出台,一二线城市却又来了一轮严厉的调控。而这一轮基本上是在10月份前后。

曾经三四线城市房价上涨就是得益于一二线城市的楼市调控,那么此轮调控势必又会挤压部分需求跑到三四线城市冲刺最后的炒房机会。安家融媒认为,接下来,三四线城市还得维持高烧一段时间,也就是说房价还得上涨,至于是多少天我也无法判断。到现在看来,三四线城市还没有全面调控的迹象。但是如果房价继续猛涨,那么预计2018年三四线城市可能会出现一轮收紧调控,以避免这些城市出现价格继续过快上涨。

安家融媒认为,稳定房价势在必行,也是大势所趋。那么此前暴涨过后必然是一个稳步回调,如今不少三四线城市去库存目标已经完成得差不多,所以未来也注定是迎来调控的结局。

4、打击炒房方向不变,炒房者抛盘现象将集中出现

我们的梦想是让所有人都有房住,就要从政策上保证房子的居住属性得到极大尊重,本来房子兼具居住与投资属性,然而过去过大夸大了投资功能,让投机横行,严重影响了房地产健康发展,更可悲的是,人人参与炒房,即使刚需购房者买房也抱有炒房的心态,真正关心的房子品质本身却容易被忽视。

国家统计局局长宁吉喆前不久刚表示,住房的基本属性是消费,国家反对投资投机性的取向不会变。那么,不允许炒房的思路不变,也就是说如果房价控制不住,还会有对炒房者围追堵截的政策。作为购房者,只要不是用来住的,可能就要被抑制。

如果说当下炒房者抛房还是个别现象,随着明年市场的逐步回落,最先扛不住的是炒房者,他们追求短平快,快进快出,一旦市场转向,他们的压力也是相当大的。尤其是三四线城市,一旦政策有变,这里的风险比大城市大多了,就算你想卖都卖不掉,租也不可能租得出去。

5、多部门联合打击各种违规行为

10月27日,据财新报道称,近期住建部联合央行、银监会发文,要求严禁违规“首付贷”,坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为,并提出一系列有针对性的实质性惩罚措施。

没有按照规定内容明码标价,未标明房源销售状态,已售房源所标示价格不是实际成交价,都会受到惩罚。市场更加透明了,这除了规范炒房行为以外,更加规范了房地产市场秩序,让市场更加健康公平。

这对2018年是一个很好的引导作用,未来的房地产违规行为将会在多部门严打下变得更加正规。

6、开发商和中介的日子将更加艰难,大批中小房企将面临生死挑战

安家融媒敢保证,2017年一定是房企和中介行业的调整之年。不要老是想过去,说调整只是一阵子,或者吓唬人。但这次你真的要做好出局准备,未来的房子不是你想卖就能卖得掉。中介关掉门店一是迫于市场压力,也是迫于政策压力。

此前二手房市场已经让中介倒逼业主调低价格的现象很普遍了,中介关门更是家常便饭,并不是说你干的不好,而是市场真的变了,过去那一套不行了。一些经纪人在楼市火热时,月工资甚至能够接近十万元,如今落至几千元的“保本儿”工资,有的只有2000元。

到了2018年,中介如果依然是过去的那种做法,肯定照样不好过。

开发商更面临着巨大挑战,一是土地的价格超高,二是拿了后你也不一定能卖。因为有限制价格高低。加上融资渠道越来越窄,融资越来越难,如果资金链断裂,那么开发商将面临生死考验一点不假。

加上国土部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为,对开发商来说可以说是雪上加霜。

来自国土资源部的信息显示,9月下旬,国土部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。国土部表示,此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。这是继上半年国土部、住建部敦促热点城市加大供地之后,监管层在供应端的再度发力。

《中国国土资源报》曾刊文称,就土地供应而言,假设平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉7000万平,其余的3000万平慢慢开发。

一边监督开发商加快土地开发;一边是调控不放松,并且限制高价,真正为刚需解决住房问题的共有产权住房和租赁住房不断的在加大力度。这对开发商和炒房者来说就是个死局,因为对开发商而言,不拿地是死,拿了地或许有生的希望,但是高价地却不能卖高价房,如何赚取利润则是巨大考验,如果你没有足够钱,在这个时候还想举债能把自己给拖死。

7、大城市加大住房供给力度,向保障人群倾斜,刚需购房者迎新利好

未来的调控更加因城施策,今年以来,房地产市场调控持续加码,一方面,诸如限购限贷等“减法调控”频出,另一方面,从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速,如完善住房租赁体系、增加土地供应等。北京商报报道称,今年截至10月15日,一线城市住宅土地供应已达到204宗,合计住宅土地规划面积同比去年全年上涨幅度达40%。同时,如限价、配建、竞自持等“有条件”的土地出让方式成常态化。这也就意味着未来五年一线城市将迎来大量房源且更多地惠及中低收入的首次置业人群。

也就是说,不仅在调控房价上有了新的变化,土地调控也成为未来新的手段,而且更加强调社会民生,把低收入群体的住房需求纳入,真正解决百姓住房问题。

只堵不疏显然是不够的。如果仅仅是打击炒房者,那肯定不够,我们要知道打击炒房目的是什么,让市场回归理性,在打击炒房的严厉政策背景下,我们也看到国家在保障居住工作上的努力。之前,安家融媒经常说的一句话就是保障不同层次的居住需求,实现居住形式多样化。说白了,有钱人住豪宅,没钱的可以租房,有点钱却不太多的可以选择共有产权住房。购房者该不该买房,买什么样的房,看看自己的身份和钱包,一目了然,不管炒房还是普通刚需,心该踏实了。共有产权住房满足了夹心层的住房需求,而住房租赁市场的规范更加满足了大多数年轻人的居住需求。这也是最有效的房住不炒落实工作。

除了市场环境改变外,炒房者也会退出,市场的净化本身对购房者是一大利好,加上大城市住房市场的加大供应力度更为住房压力减轻了很大的负担,但这需要一个过程。另外住房租赁市场也会更加完善,刚需能买就买,买不起就租也会更加有保障,不要急,以后租房跟买房一样都会享受到该有的权益。当然,这仍然不要着急,当下着急的是卖房者急于出手的房子。

8、房产税的长效机制会代替现有调控,明年会有新的进展

财政部部长肖捷在近日发行的书中撰文指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,这就明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。这下也就明确了,不仅房地产税会征,而且具体的操作方法也已经透露了,按照评估值计征。这一提又掀起了讨论的波澜,毕竟这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。方正房地产首席夏磊、首席经济学家任泽平撰文分析,沪渝这一做法有失公允,在对房屋刚性需求的情况下,由购买者承担了主要的税负。应该由房产的评估价值为计税依据,当房产升值时,税负增加,抑制房价上涨。

房产税一直被当作未来房地产长效机制,很可能正在研究的房地产税将作为地方税制被用上。这个对房地产的影响是巨大的。房产税的征收,客观来说是大势所趋,这就好比调控房价并不一定是让我们都买得起房一样,征收房产税也不仅仅是因为房价高,而是因为土地财政已经开始或即将进入衰退阶段,以房产税为主的财税手段必将为房地产行业健康发展保驾护航。

现有的调控毕竟只是权宜之计,当房产税等长效机制建立后,传统的调控就会退出历史舞台,到那时,也不用担心炒房,更不用担心买不起房,因为人人都会有住房,这绝对不是一个梦。不仅仅是房地产将进入一个全新时代,我们的社会也是如此。

2018年房产税出台可能性不大,但是一定会听到新的紧张声音。

9、经济增长不会完全依赖房地产,实体经济被扶持

参考消息报道,中国人民银行行长周小川日前表示,中国今年下半年国内生产总值(GDP)增速有望加快0.1个百分点,达到7%。推动经济增长的动力主要来自家庭部门消费的快速增长,1-8月社会消费品零售总额同比增长10.4%,消费对象逐渐从传统的商品转向服务,因此服务业发展加快,第三产业增加值占GDP的比重从15年前的约40%上升为当前的55%。

但他同时表示,下半年中国经济增速有望实现7%,并将严防影子银行、房地产市场泡泡等风险。从货币供应和信贷数据看,今年初以来,中国已进入去杠杆进程,广义货币供应量M2增速持续放缓,当前已低于9%。周小川称,整体杠杆率开始出现下降,虽然幅度不大,但趋势已经形成。

数据表明,即使在如此严厉的调控背景下,经济增长也没有问题,防范过多资金流入房地产其实不仅仅是对房地产风险的防范,更是对未来实体经济的提振起到积极作用。

根据中国官方此前的表述,不再提GDP翻番目标,原因是未来将推动经济高质量发展,不再单纯追求增长速度。那么在此思想指导下,也不会唯房地产马首是瞻。

10、养老产业将有长足的进展

不知从何时起,养老地产开始在地产圈流行起来。尽管安家融媒还没有看到谁把养老地产做到让世人敬佩不已,但养老地产在业内的热度丝毫没有减弱过。我只能感慨,年轻人买房的问题还没解决呢,老年人的养老危机已经来临,他们要住什么样的房子,我们又该如何应对?这为我们提出了很深刻的问题。

因为养老地产前景很丰满,现实却很骨感。这些年,贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。养老没错,地产没错,养老地产也没错,究竟错在了哪里?因为经常有开发商打着养老的名义借助政策的支持来大搞圈地活动,殊不知完全不知道养老地产该怎么做。依然我行我素,只知道拿地盖房子卖房子。甚至更有一些机构凭借“养老”这块金字招牌来进行一些非法活动,成为最大的骗局。

但很显然,养老产业这块大蛋糕是非常诱人的。2015年末,我国60周岁及以上老人有2.22亿,占到总人口的16.1%,而到21世纪50年代,我国老年人数量将超过4亿人,平均每3个人中就有1个老年人。这意味着关乎民生的养老产业将释放巨大经济能量。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机,到2030年可能增至13万亿元。

安家融媒认为,市场前景可期,但现实很残酷,如果不能吸引医疗机构的参与,那么养老地产就成了没有服务的地产,也就是虚假养老地产。当前,中国养老地产占地产总量只有百分之一点几,所以中国的养老地产还很有前景。但是未来谁能走出一条可以通行的养老地产模式,仍然非常值得期待。

目前,安家集团作为一家浸淫房地产媒体行业17年的专业机构,也于9月30日成立了养老板块。作为深耕行业17年的安家集团,养老产业板块目前已成为其转型升级的核心业务方向,安家传媒正成为养老产业第一媒体平台。

17年来,安家积累了对地产和资本、服务领域的深刻理解和经验历练,养老产业目前已经成为中国风口最劲的领域,而作为养老产业最重要基础承接的地产行业,正在快速成为养老产业的先行者,安家集团坚持以养老产业媒体和产业研究为导向,专注养老产业细分领域的研究、传播与投资,立志成为养老产业的第一媒体平台和中国领军者。

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