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住宅与房地产业“十五”计划

时间:2006-11-05  来源:  编辑:  浏览:23378次
本计划将据此总结“九五”计划执行情况和取得的成就,分析“十五”期间面临的形势,全面部署“十五”期间的主要任务和奋斗目标,提出相应的改革方向和配套政策措施…这是我国住宅与房地产业进入新世纪的第个五年计划,是开始实施现代化建设第步战略部署的第个五年计划,也是住房新体制基本建立后的第个五年计划…它是新世纪初期住宅与房地产业发展的政策性和指导性文件…为加快建立其规定的各项制度,积极推广应
住宅与房地产业“十五”计划《建设事业“十五”计划纲要》专项规划(计划)之二

住宅与房地产业“十五”计划

21世纪之初,我国住宅与房地产业进入了新的发展阶段。其经济社会发展背景是,世界科技革命迅猛发展,经济全球化趋势增强;我国经济结构调整正处在关键时期,改革处于攻坚阶段;现代化建设第三步战略部署开始实施,我国将进入全面建设小康社会,加快推进现代化的新的发展阶段。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》(以下简称《纲要》)提出要坚持把发展作为主题,结构调整作为主线,改革开放和科技进步作为动力,提高人民生活水平作为根本出发点及经济和社会协调发展的重要指导方针;并提出要深化城镇住房制度改革,落实住房分配货币化政策,发展以居民住宅为重点的房地产业和装饰装修业,规范发展物业管理业;加大以经济适用住房为重点的住房建设力度,建立廉租住房保障体系;活跃住房二级市场、发展租赁市场;完善住房公积金制度。这是国家历次五年计划中首次对住宅与房地产业提出明确而具体的要求,是新世纪初住宅与房地产业发展的指导方针。本计划将据此总结“九五”计划执行情况和取得的成就,分析“十五”期间面临的形势,全面部署“十五”期间的主要任务和奋斗目标,提出相应的改革方向和配套政策措施。这是我国住宅与房地产业进入新世纪的第一个五年计划,是开始实施现代化建设第三步战略部署的第一个五年计划,也是住房新体制基本建立后的第一个五年计划。它是新世纪初期住宅与房地产业发展的政策性和指导性文件。

一、住宅与房地产业“九五”计划执行情况

改革开放20年来,我国住宅与房地产业发展取得了前所未有的巨大成就。尤其是“九五”期间,住宅与房地产业从投资与消费两个方面拉动了国民经济发展,正在发展成为国民经济的重要产业;城镇居民居住条件大大改善,居住水平已经成为人民生活达到小康的重要标志之一。我国住宅建设与房地产业发展之所以取得巨大成就,关键在于坚持邓小平理论,坚持党中央、国务院关于发展住宅产业的各项政策,坚持以改革促进发展,以市场为导向的发展方针。

“九五”期间是我国住房新旧体制转换的关键性阶段,住宅建设与房地产业运行环境发生了深刻变化:以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志,城镇住房制度改革取得了突破性进展,旧的住房分配体制基本打破,新的住房体制正在逐步形成。在新旧体制的交替转化过程中,维持城镇住房建设的持续稳定发展,拉动国民经济增长,成为房地产业面临的艰巨任务。“九五”期间,为了配合国家积极的财政政策和稳健的货币政策,国家加大了住房制度改革力度,加快了住宅建设步伐,取得了前所未有的巨大成就。住宅与房地产业提前、全面完成了“九五”计划确定的主要目标。

——住宅建设发展迅猛,住宅在国民经济中的地位日益突出。

1996年至1999年,全国城镇住宅建设投资达到1.6万亿元,比“八五”同期增长155.6%,1999年城镇住宅建设投资约占当年GDP的6.2%,占当年全社会固定资产投资的16.9%。“九五”期间共完成城镇住宅竣工面积18.35亿平方米(平均每年建设住宅4.6亿平方米),前四年竣工总量就比九五”计划预定的12亿平方米的目标超出了6.35亿平方米,提前两年完成“九五”计划指标。全国农村住宅建设水平发展迅速,年均达到6.5亿平方米,高于“九五”计划确定的年均5.6亿平方米的目标。

——居住水平大幅度提高,居住环境有了较大改善。

1999年全国城市人均居住面积达到9.8平方米,提前两年实现了到2000年人均达9平方米的目标;到“九五”末期,城市居民人均居住面积已超过10平方米,实现千人住宅竣工16套。农村人均住宅建筑面积达到23.7平方米。城乡居民住房的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有了较大改善,居住水平有了很大提高,极大地改善了人民的物质生活水平。随着住宅建设的发展和居住锾的改善,我国住房供应极度短缺的时代基本结束。

——合理调整房地产开发结构,房地产业健康发展。

“九五”期间,房地产开发结构得到了合理调整,房地产开发中住宅比例基本上保持在70%以上,特别是国家提出了将住宅建设培育成为新的经济增长点和消费热点的政策后,住房建设发展迅速,住房市场开始发挥其在资源配置和拉动经济中的重要作用,增强了以住宅为主体的房地产业在国民经济和社会发展中的先导性、基础性地位和作用,房地产业获得了第二次大发展的机遇。1996~1999年,共完成房地产开发投资1.4万亿元,占全社会完成固定资产投资的13.3%。

为消化空置商品房,各级政府相继制定出台了消化空置商品房的政策,采取了多种措施,加大消化空置商品房的力度。1996年~1999年商品房销售面积比“八五”同期增长105.59%。

——初步建立了与社会主义市场经济体制相适应的住房供应、分配体系。

九五期间,国家加大了城镇住房制度改革的力度,1998年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,停止了实行近50年的职工住房实物分配制度,随后,绝大多数省、市出台了住房分配货币化的实施方案,开始实施住房分配货币化。通过改革调整了居民的消费结构、扩大了住房消费,形成住宅建设投资的良性循环,促进了住宅建设。

在不断深化住房制度改革的过程中,初步形成了与社会主义市场经济体制相适应的多层次的城镇住房供应体系:即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房,重点发展经济适用住房。

——鼓励住房消费的税费改革有了实质性的突破。

“九五”期间,围绕启动住房消费、拉动经济增长这一中心工作,在鼓励住房消费的税收政策上有了实质性的突破。经国务院同意,财政部、国家税务总局下发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》,财政部、国家税务总局和建设部还联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,先后调整了房地产市场税收政策,对房地产交易过程中所涉及的营业税、契税、土地增值税及个人售房所得的个人所得税等给予了相应的减免优惠。积极的财税政策,调动了广大居民住房消费的积极性,有效地刺激了住房的有效需求。

经国务院批准,财政部、国家税务总局下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》,大幅度地下调了原来过高的租赁税赋。这对于培育和搞活住房租赁市场、调整住房市场结构,都将产生积极的作用。

——住房公积金发展迅速,住房金融体系初步形成。

到2000年底,全国参加住房公积金制度的职工近7000万人,占应建职工总数比例超过了60%;归集住房公积金总量约2419亿元,归集余额约1797亿元。到2000年底,累计发放个人住房公积金贷款577亿元,余额517亿元。

商业银行调整了个人住房抵押贷款年限,从20年延长为30年,并将首付款从原来的30%降低到20%,同时下调了贷款利率。1999年全国住房贷款中首次出现了个人贷款超过开发贷款的良好势头。

商业性和政策性并存的住房金融体系初步建立,形成了公积金贷款、商业银行贷款以及两者组合贷款等多种贷款渠道与方式,极大地提高了居民的购房支付能力,促进了住房建设的发展。

——住房市场化程度明显提高,住房二级市场日趋活跃。

目前,全国可售公房的80%已经出售给城市居民,城镇居民住房自有率达到70%左右,城镇居民已经成为住房市场的消费主体。全国各地的住房市场发展迅速,住房的市场体系已初步形成,市场在住房资源配置中的作用日益明显。

存量住房市场,即住房二级市场开放范围逐步扩大,全国大部分城市已开放了住房二级市场,在完善配套政策,减化办事程序,降低交易费用,调整收益分配、加强中介服务等方面,都取得了不同程度的进展。

——物业管理发展迅速,整体水平逐步提高。

“九五”期间,物业管理成为发展最为迅速的行业。新建住宅小区普遍实行物业管理体制,大多数旧住宅小区经过改造也开始推行物业管理,基本实现了到2000年前全国城镇住宅总量的30%实行物业管理的目标。全国物业管理企业已逾2万家,从业人员超过200万人,部分地区实施物业管理的覆盖面超过50%,全国50多个城市开展了物业管理的招投标活动。通过加强规范化建设和推行竞争机制,物业管理的服务水平明显提高。

——加速推进住宅产业现代化,全面提高了住房综合质量。

“九五”期间,住宅产业现代化水平发展很快,住宅的工程质量、功能质量、环境质量都有大幅度提高。九五末期,国务院出台了《关于推进住宅产业化、提高住宅质量若干意见的通知》,确立了住宅产业化的指导思想、主要目标和重点措施。为加快建立其规定的各项制度,积极推广应用先进的成套技术体系,加速淘汰落后产品,开始推行住宅规划设计审批制度,住宅部品、材料强制淘汰制度,市场准入制度和商品住宅性能认定制度。通过实施“国家康居示范工程”和住宅小区智能化系统示范工程,引导住宅开发建设走技术创新的集约化生产的道路,提高住宅的科技含量,推动住宅建设从粗放型向集约型转轨,促进了住宅综合质量和住宅产业现代化水平的提高。

为把近年来住宅与房地产发展的良好势头推向21世纪,必须高度重视和认真解决住宅建设与房地产业发展中所存在的问题。主要是:住房分配货币化推进不均衡,原有建房、买房资金未能及时转换,长期稳定的住房补贴资金来源渠道难以建立,特别是企事业单位的住房分配货币化工作进展缓慢;存量住房市场、房屋租赁市场依然存在着交易手续繁琐,税费过高等问题,中介服务机构还普遍存在政企不分、规模小、操作不规范等问题;经济适用住房政策在有些地方未切实落实,廉租住房制度建设进展缓慢;住房质量通病还很普遍,适应个人购房需求的个性化、多样化的住房有效供给不足;住房公积金的管理体制和监督机制亟待进一步完善,金融服务水平、质量有待进一步提高;在物业管理的发展过程中,业主的自治意识薄弱,居民对物业管理服务的需求与其物业管理消费意识、支付能力的矛盾逐渐显现、日益突出,物业管理企业资金不足,很难良性循环健康发展;住房消费服务滞后,无法满足居民多种多样的住房消费需求;住宅产业化水平低,科技进步贡献率远远低于其他行业,且增长缓慢,住宅建设还处于粗放型生产阶段;相关立法滞后,行政管理中尚存在的管理程序复杂、管理收费过高等问题。

二、“十五”住宅建设与房地产业发展的目标和战略

“十五”期间,我国住宅与房地产业发展面临着新的形势,《纲要》提出,要把扩大内需作为“十五”乃至今后一段时间的一项重要政策。住宅作为扩大内需的重要方面,在“十五”期间必须保持较高的增长速度,才能实现拉动经济增长的目标。因此,“十五”期间,要进一步提高城乡居民的消费水平,拓宽消费领域,优化消费结构,特别是改善城乡居民的居住条件和生活环境质量,使住宅建设继续保持较快的增长速度,并成为扩大内需,拉动经济增长的重要产业。

一方面,住宅建设面临着广阔的发展空间:首先,我国城镇化进程将加快,城镇人口的增加必然会带来巨大的住房需求;其次,我国正处于国民经济快速发展阶段,人均国民生产总值超过了800美元,根据国际上的发展规律,我国已进入住房消费的快速增长期,今后十年,我国住房建设仍有巨大的发展空间;第三,我国加入世界贸易组织以后,住宅与房地产业的市场化进程将加快,会为住宅与房地产业发展带来新一轮的发展机遇。

另一方面,住宅建设的发展也面临着一些亟待解决的深层次问题:首先是住宅建设已连续几年保持较大的发展规模,住房严重短缺的状况已基本缓解,在总量很大的情况下再保持较高的增长速度,难度很大;第二,集团购买退出住房市场之后,个人成为了住房消费的主体,但体制的转换及个人消费填补集团购买的空白,需要有个衔接与转换的过程;第三,停止住房实物分配,实行住房分配货币化后,部分地区因财政困难和企业效益不佳等原因,住房补贴不能及时到位,影响了很大一部分职工的住房消费能力;第四,当前的住房质量还不能满足消费者对住宅工程质量、功能质量、环境质量和服务质量等方面不断增长的要求。

(一)发展目标与主要指标

“十五”住宅与房地产业发展的指导思想:抓住我国将全面建设小康社会,实施城镇化战略的历史机遇,加快发展以居民住宅为重点的房地产业;以结构调整为主线,实现产业整体素质的提高和结构的优化升级;积极稳妥地推进住房制度改革,通过改革促进发展;以科技创新为动力,加快推进住宅产业现代化,改造传统的住宅产业;最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善,达到经济和社会的协调发展。

“十五”住宅与房地产业的改革和发展目标:

“十五”期间,全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米,其中城镇住宅计划竣工面积27亿平方米,约3000万套;2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米;“十五”末期消灭危房,旧房基本得到更新和改造,基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅。农村住宅竣工面积30亿平方米,人均住宅建筑面积达到25平方米,砖混结构住宅比率提高到80%。房地产开发投资保持持续稳定地增长,不断提高住房的自有化率,基本实现住房商品化;提高房屋的工程质量,加速推进住宅产业现代化进程,住宅建筑体系形成系列,实现住宅部品的通用化生产和社会化供应;科技进步对住宅产业增长的贡献率达到35%以上。

到2010年,城镇住宅达到适用、经济、美观、安全的要求,工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求。城镇住宅竣工面积达到55亿平方米,实现户均一套、人均一间、功能齐全、设备配套、居住环境良好的住宅,实现住房商品化;科技进步对住宅产业发展的贡献率达到40%以上。

(二)住宅建设与房地产业发展战略

“十五”期间,住宅与房地产业要抓住发展的有利机遇,重点实施三大战略:

1.可持续发展战略,即住宅建设与房地产业的发展要合理、经济、高效地利用资源,营造有益于人民健康的居住生态环境,为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。

住宅与房地产业的发展应遵从长期、可持续发展的战略思想,与人口的增长、资源的利用、环境的保护相结合,与社会经济发展相协调,与人民生活消费水平相适应,本着节约、有效使用土地,降低能耗和物耗的原则,合理利用自然资源,以人为本,重视保护自然环境和营造生态环境,这是整个国民经济持续健康发展的关键,对于不断提高人民的居住生活质量具有极其重要的意义。

2.以市场需求为导向战略,即住宅建设与房地产业的发展要以市场的消费需求为导向,满足不同的消费水平、消费层次、家庭结构的多样化需求,丰富市场供应。

加强政府的宏观控制能力,调整住房消费政策,刺激住房消费需求,保持总供给与总需求的基本平衡。以市场需求为导向,还要求房地产开发企业必须注重对市场不同消费群体的需求调查,搞好科学投资决策,根据有效需求做好有效供给,以销定产,避免供给不足或过剩。

3.科技创新战略,即依靠科技进步,加大科技投入,提倡技术创新,加快科技成果的转化和应用,提高科技含量,推动住宅产业现代化,从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益。

住宅建设与房地产业的发展要以科技创新为核心,建立有利于企业技术创新和科技成果转化的激励机制,加速产业升级的步伐,完善相关配套措施,建立包括结构体系、建筑体系、部品体系、质量保证体系、住宅性能评定体系在内的符合标准化、工业化、市场化导向的住宅产业现代化框架体系,通过国家康居示范工程带动房屋整体质量的提高,促进住宅产业现代化发展,加快缩小与发达国家在劳动生产率、产业科技含量、能耗、物耗指标等方面的差距,提高科技进步对住宅建设与房地产业的贡献率。

三、“十五”住宅建设与房地产业发展的主要任务和重大措施

进入21世纪,中国住宅建设与房地产业发展面临着三个重要转变。一是住宅建设正处在增量发展向增量发展与存量搞活并重转变,要加快住宅建设,搞活市场流通;二是房地产市场正处在由数量型需求向数量、质量并重型需求转化,今后的一个重要任务就是提高房屋质量;三是房地产开发、生产正处在由粗放型向集约型转化,突出任务就是要推进产业现代化。

“十五”期间,住宅与房地产业发展的重点任务是建立并完善五大体系:国家宏观控制体系、住房供应体系、房地产市场体系、住宅产业现代化体系和市场服务体系。未来五年,住房制度改革进入了新旧体制转换的关键性阶段,全面建立住房新体制,尽快发挥新体制在住房投资、建设、分配、流通、管理中的作用,保持住房建设持续稳定地增长,对于推进经济体制改革、促进国民经济发展、保持社会稳定具有重要意义。未来五年深化城镇住房制度改革的工作重点是,加大力度,完善相关配套措施,推进住房分配货币化政策的进一步落实,按照效率优先、兼顾公平、按劳分配的原则,加快落实、发放住房补贴资金,尤其要大力推进企事业单位的住房分配货币化改革,切实提高广大职工的住房消费能力,改善居民的居住生活环境。

根据“十五”期间住宅与房地产业发展目标和主要任务的要求,要在以下十个主要方面,着力进行体制创新和科技创新,采取重大举措,切实抓出成效,取得明显进展。

(一)扩大住房的有效需求,保持住宅建设投资的持续稳定增长

要把住宅建设发展建立在扩大住房有效需求的基础上,从供给和需求两个方面入手,扩大住房投资,增加住房消费,化解有效需求不足的矛盾,保持总供给和总需求的基本平衡,实现住宅与房地产业持续稳定地增长。

努力增加居民的收入,特别是增加城镇中低收入居民的收入水平,提高居民的住房有效需求能力。加快住房制度改革的创新步伐,逐步建立完整、配套的刺激住房消费的政策和制度体系。扩大住房消费信贷规模,促进信用支持型住房消费方式的成长。积极倡导住房梯度消费新模式,分步骤、分阶段地逐步改善居住条件。

保持住宅建设投资持续稳定地增长。适应经济结构战略性调整的要求,充分发挥政策的导向作用,不断提高房地产开发投资的质量和效益,吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费,特别要通过优惠倾斜政策,鼓励对普通商品住宅和经济适用住房的投资。营造公平竞争的市场环境,鼓励民间、个人投资住宅建设,特别是要建立鼓励非国有经济投资的激励机制。疏通社会个人储蓄转化为住房投资的渠道。同时,鼓励具有自有土地的企事业单位,在符合城市总体规划的前提下,组织职工采取集资、合作等方式建设住房,确保住房建设投资规模的持续增长。

(二)加大强化政府宏观调控能力,加强用地管理

建立国家宏观调控体系,加大政府对房地产开发用地的管理力度,在合理用地、节约用地的原则下,保障住宅建设用地。严格控制大中城市房地产开发用地数量,加强对已批房地产开发用地使用的管理,加大旧城区改造力度,盘活城市存量土地。调整现阶段住宅规划布局存在的问题,建立土地强制收购储备机制,合理利用土地资源,确保土地市场的供求平衡。

强化政府的宏观调控能力,建立适应市场经济体制要求的房地产管理体制,转变政府的管理职能,从直接管理转变为间接管理,从行政管理转变为主要依靠财税、金融、土地供应、工程质量保证等宏观政策和经济杠杆间接调控加以引导,确保住宅建设与房地产业持续健康发展。

继续坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针,提高住宅区的规划设计与建筑设计水平。在房地产综合开发中,要充分考虑与经济发展、城市建设发展规划、居民收入水平、人口结构变化以及可持续发展等方面的要求和影响,使其具有适应性和一定的超前性,促进城市建设整体水平的提高。

(三)加大以经济适用住房为重点的住房建设力度,增加住房有效供给

继续加大经济适用住房的建设力度。落实经济适用住房的各项优惠政策,确保经济适用住房的低价位和高质量;同时,要加快完善经济适用住房的相关政策。经济适用住房的发展要与地方经济发展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调、相适应。要加强总量控制,谨防空置。

根据社会经济发展速度和居民生活水平现状,及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准,保证配套资源的合理使用,避免浪费。标准的确定要有一定的超前性和一定的弹性,使配套设施建设的内容和数量能满足未来居住区进一步发展的需要,并为今后进一步完善配套留有余地。

引进竞争机制,完善房地产开发建设和配套施工工程的招投标管理办法,按照公开、公正、公平的原则,择优选择承包单位,以降低造价,提高质量。严格执行强制性规范、标准,保证房屋的安全性,增加住房的有效供给。加大质量责任制度的执行力度,建立政府监督、社会监理、企业保证的建筑工程质量保障体系,推行工程质量保险制度、房屋保修制度和质量事故赔偿制度。

(四)建立廉租房保障体系,解决最低收入家庭基本居住问题

廉租住房是社会保障体系的重要组成部分,要尽快完善廉租住房的供应、管理体系及相关配套政策措施。建立适合我国国情的分层次、多样化、适度的住房保障制度,包括经济适用住房、集资合作建房、廉租住房等。重点是改善住房和收入双重困难家庭的住房条件。要根据各地不同的经济发展水平,合理确定城镇最低收入家庭和廉租住房标准,完善廉租住房申请、审批、入住与迁出管理办法,建立起制度化、规范化、公开化的最低收入家庭住房保障机制,切实帮助城镇最低收入家庭解决基本居住问题。

国家将在西部地区选择部分城市进行重点扶持,加快廉租住房供应体系的建立。

(五)全面开放搞活房地产市场,建立市场化、商品化的流通体制

全面开放搞活房地产市场,规范市场行为,保证房地产市场充满活力、健康有序地发展。加强对房地产一级市场的宏观管理力度,建立公开透明的土地出让、转让招投标制度;规范房地产二级市场,切实保护消费者的权益;全面开放房地产三级市场,即存量房屋市场,明晰房屋产权,完善配套政策,减化工作程序,降低交易税费,调整收益分配,建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。

积极培育房屋租赁市场。落实房屋租赁登记备案制度。降低税费,鼓励民间资金投资住房租赁领域。加快开发老年公寓、学生公寓等,满足社会不同群体的住房需要。

规范中介行为,拓宽住房消费服务领域。加快制定房地产中介服务规则,建立健全房地产经纪人执业资格制度,维护房地产市场秩序和房屋交易双方当事人的合法权益。充分利用现代电子信息技术,建立公开、透明的信息网络服务系统,实现资源共享,提高住房消费服务水平。进一步扩展、推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的住房消费服务领域。

(六)完善住房公积金制度,发展住房金融

充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用。提高住房公积金缴交比例,扩大公积金的受益范围,积极采取灵活多样的公积金信贷还款方式,提高公积金信贷资金的流动性和使用率。

提高商业银行个人住房贷款服务的质量,简化手续,降低费用,采取固定利率和浮动利相结合的多样化还款方式,加快住房金融制度创新步伐,开发出更多的住房贷款品种,满足各层次的住房贷款需求,加大对住房消费的支持力度,提高居民的购房能力。

完善住房抵押贷款的各项配套政策,特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度,防范个人住房贷款风险,促进个人住房贷款业务的发展。建立多元化的住房融资渠道,拓展住房信贷资金来源,提高金融机构资产流动性和质量。鼓劲银行之间的公积金和商业银行贷款在利率、还款方式等多方面引入竞争机制。建立住房贷款代理人制度,提高住房金融中介服务水平。

(七)实施鼓励住宅建设与消费的经济政策,改革房地产税费体制

进一步研究制定以鼓励住宅建设与消费为主的各项经济政策,包括建立完善刺激个人住房消费的个人所得税制度,降低住房二、三级市场的交易税费政策等。

加大力度,加强管理和规范服务性收费行为,清理各种不合理的收费项目等,建立公开化的收费项目、标准和程序。

降低房地产开发经营环节的税赋,将税收政策的重点转到使用、占有环节,促进“房尽其用、地尽其利”,通过税收杠杆调节房地产资源的优化配置。

(八)规范发展物业管理业,改善人民群众的生活和工作环境

加快物业管理的立法步伐,规范物业管理市场主体的行为。从实际情况出发,逐步推行物业管理消费的货币补贴政策,提高居民的消费能力。不断提高物业管理的覆盖面,在巩固已取得成效的基础上,逐步创造条件,对旧住宅小区和企事业单位的办公及生活用房全面推行社会化的物业管理。加强服务质量和服务收费的监督管理,提高物业管理的综合服务水平,开展优质服务活动,建立收费行为的约束机制。培育市场,打破垄断,推进公平竞争。全面提高行业队伍素质,推进行业科技进步,促进物业管理行业的健康发展。

(九)积极开展技术创新,大力推进住宅产业现代化

依靠科技进步,增加对住宅产业的科技投入,尽快完善住宅建筑体系、结构体系、部品体系、质量保证体系和住宅性能认定制度。积极推广新材料、新产品、新技术,淘汰、限制使用落后产品,注重采用先进技术改造传统住宅产业,提高住宅产业的科教含量和智能化水平,加速产业的技术升级,从根本上提高住宅的综合质量,推进住宅产业现代化进程,走节约资源的可持续发展道路。

深化科技体制改革,形成有利于企业技术创新和科技成果转化的运行机制,努力使企业成为技术创新的主体。通过市场竞争,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团,创明牌、出精品,在更大范围和更深程度上参与日趋国际化的市场竞争与合作。

(十)提高小城镇住房建设水平,加速改善基础设施条件

提高城镇化水平,加强对小城镇住房建设的引导,把其与经济发展水平和市场发育程度相适应,与改善经济布局和结构调整、提高人民居住生活质量相结合。小城镇住宅建设应本着“总量平衡,合理布局,科学规划,体现特色,规模适度,节约耕地”的原则,实行统一规划、统一征地、综合开发、配套建设。坚持新建与改造相结合,保证耕地总量的平衡。

提高小城镇住宅建设的规划设计水平,按照城乡一体化的发展战略,与本区域的社会、经济、环境发展相协调。加强城镇基础设施建设,健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能,以创造良好的人居环境为中心,改善城镇环境。小城镇住宅建设既要符合当地居民的经济承受能力,逐步完善居住功能,满足方便生产、提高居住生活质量的要求,又要能体现当地习俗和文化的要求,保护生态环境,形成各具特色的城镇风格。公建设施配置要合理,以满足当地居民需要为标准,适当为将来发展留有余地。

加大金融对小城镇住宅发展的支持力度,广辟投融资渠道,建立城镇住房建设投融资新体制,形成投资主体多元化格局。创造良好的体制和政策环境,通过税费减免等优惠政策鼓励企业和城乡个人投资建设市政基础设施、住房及公共设施等。引导农民进入小城镇就业和定居。

与城镇化发展相适应,逐步建设符合社会主义市场经济的小城镇住宅建设供应和管理体制。在有条件的小城镇,本着在不增加农民负担的原则下,组建精干的建设管理或服务机构,促进小城镇住宅建设和消费服务总体水平的提高。

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