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强化城市规划对房地产开发的指导和调控作用

时间:2016-05-02  来源:  编辑:  浏览:137次
房地产开发,特殊是商品房建设是城市建设的重要组成部分之…房地产开发商品房建设,当然也要接收城市计划的领导,纳入到城市统计划之中…但是,城市计划是有层次的,有总体计划分区计划控制性详细计划和修建性详细计划,后者又统称为详细计划…但这时土地能否取得,开发商心中无数,当然不愿意轻易付出大笔的详细计划设计费…我们常说,城市计划是政府行动,政府的行动是否就该由政府承担计划所需的费用呢?
    城市计划是城市建设的指南,是发明良好的生活环境、工作环境的前提条件。政府必需依附计划的威望,对社会经济建设进行管理和控制,以和谐各方关系,配套建设,保护和进步大众,好处,保证社会经济的顺利发展。
    
    一、城市计划与房地产开发的关系
    
    最近20多年来,我国各地都已全面进行了一二轮甚至更多轮次的城镇总体计划,各大城市广泛开展过火区计划,许多处所还编制过区域计划、城镇系统计划。如广州,在2000年之前就编制过广州市域计划,2000年6月广州行政区划调剂,花都、番禺撒市改区,纳入广州市直辖管理,随后即邀请全国5家高级级的计划设计单位编制《广州市总体发展概念计划》。
    
    房地产开发,特殊是商品房建设是城市建设的重要组成部分之一。房地产开发、商品房建设,当然也要接收城市计划的领导,纳入到城市统一计划之中。但是,城市计划是有层次的,有总体计划、分区计划、控制性详细计划和修建性详细计划,后二者又统称为详细计划。各层次的计划对房地产开发的领导作用是不同力度的。一般来说,城市总体计划对房地产开发的领导重要体现在三方面:(1)指明房地产开发用地的方向和地段;(2)断定房地产业的开发范围、时序和步骤;(3)部署房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区计划的领导作用更加具体,尤其是在如下二方面要更加明白:(1)断定居住区、片区、组团的划分,大致框定各居住区、片区、组团的用地范畴和人口范围;(2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。详细计划对房地产开发的领导性、控制性更强,体现在:(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标,规定建筑后退红线距离,建筑间距;(2)提出各地块的建筑体量、体形、颜色等请求。
    
    因此,认为有了总体计划就可以对房地产开发进行完整的领导,或者请求总体计划就做到像详细计划那样来领导房地产开发都是不切实际,也无法做到。
    
    二、计划的“滞后”及其原因
    
    
    对于房地产开发和建设来说,当前广泛反应“计划滞后”。笔者以为,所谓“滞后”,重要是指“控制性详细计划滞后”。控制性详细计划“滞后”的症结原因是控制性详细计划的经费由谁来承担的问题。开发商向政府主管计划和用地机关取得开发用地,计划和领土管理部门请求开发商拿出申请用地的控制性详细计划计划,以作审批用地的根据。但这时土地能否取得,开发商心中无数,当然不愿意轻易付出大笔的详细计划设计费。这样一来,就发生三个问题:一是先编制控制性详细计划后出让土地,还是相反?二是应否有二种不同深度请求的控规,一种是土地出让前的概念性的控制性详细计划,一种是土地出让后,开发商再依据市场情形更有深度的控制详细计划?三是不同阶段不同深度的控制性详细计划的费用该由哪一方承担?是政府承担,还是开发商承担。我们常说,城市计划是政府行动,政府的行动是否就该由政府承担计划所需的费用呢?这些问题值得进一步进行研讨,并应有明白的规定。
    
    除上述原因外,还有其他造成计划滞后的原因:我国已履行社会主义市场经济体制,但计划体制却基础沿用旧的打算经济时代的模式;城镇经济增加速度快,郊区化的过程一再突破计划的预测;开发商在经济好处驱动下,往往在计划区外进行新的开发;行政区划频繁变动,计划工作一时难以跟上,等等。
    
    由于计划滞后,因此就呈现了许多不良现象,如“房地产开发引着计划走”、“开发迫着计划变”、“板块丛生”,开发的现实给城市计划修编和调剂造成了艰苦等等。城市开发建设中也就呈现了开发范围过大、闲置土地和空置房过多、开发无序、市政设施不配套等问题。
    
    三、增强计划对开发的调控,领导房地产开发健康有序地发展
    
    城市计划对房地产开发的调控是多方面的、长期的义务,又是经常性的工作。当前宜在如下三方面增强调控的力度:
    
    1、控制商品房开发总量
    
    20世纪90年代初,广东全省房地产高速发展,积存了大批的商品房。2001年全省空置商品房面积1958.5万平方米。至今年6月,空置量仍有1877万平方米。而各地在建的商品房范围仍很大。去年全省在建商品房施工面积突破1亿平方米,可见控制商品房开发总体范围已经很有必要了。
    
    2、控制土地供给量
    
    控制土地供给量,应当做到四个保持:
    ①端正城乡建设领导思想。城市建设要保持走内涵发展与外延发展相联合,以内涵发展为主的途径,严厉控制土地供给总量。
    ②增强城乡建设的综合调控。城市的各类建设用地,如各类开发区、科学城、大学城、工业区、科技园、度假区都要纳入城市统一计划,作为城市建设用地,纳入统一管理。不能将几十平方公里甚至几百平方公里的建设用地,不作为城市用地的范畴,不纳入人均用地指标加以控制。
    ③严厉控制建设范围和用地范围。改正贪大浮夸,盲目扩展城市占地范围和建设范围的现象。
    ④政府要严厉履行国度的法规、政策。在占用耕地上不能化大为小、弄虚作假,违规批地占地。不应为了处所局部好处而置国度整体好处而不顾。
    
    3、控制商品房的开发用地,保持节俭用地
    
    我国人多地少,山地多、平原少,土地后备资源极为有限。中国这个特别的国情,决议了人均居地面积、城市人均途径面积不能太宽绰,要合理控制每个家庭住宅的占地面积和建筑面积。可是,在不少富饶起来的处所,呈现富饶户攀比的建房现象。你盖3层楼,我盖5层房,一家人住数百平方米,甚至上千平方米。许多家庭有独立的别墅,带个很大的花园。还有的家庭占几处几幢豪宅,这不合我国人多地少的国情。实际上,一户人家,3~4口人,应用150~200平方米的住房就基础可以了。
    
    近日有报纸宣扬,广州有个“山庄”,占地200万平方米,建1000幢2层豪宅,屋旁还有128~784平方米的超大花园,之间的间距竟达360米的超宽楼距。这样的山庄、别墅、花园,合适我国国情吗?
    
    现在,不少城镇住宅区的途径一味寻求广阔。许多城镇的途径宽度达60米、80米、100米,甚至180米宽的“样板路”也修出了。这样应用土地,与“节俭用地”的请求也是很不一致的。途径建设,症结是要路网密度适合,联接方法合理,途径功效明白。单纯一二条途径广阔,是不能解决交通问题的。

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