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滨水创意型旅游综合体

时间:2015-07-31  来源:巅峰智业  编辑:  浏览:154次
首先,我国拥有.万公里的大陆海岸线.万公里的海岛岸线同时我国拥有的湖泊景观资源位居世界第,总数量有万座湖泊,仅次于北美地区和北欧地区…其次,我国在南北方向上纬度跨度大,依水而居的生活方式积淀了厚重的人文资源,滨水资源地域差异显著,形成了卖点各异的滨水旅游资源…开发模式从现状来看,国内滨水型创意旅游综合体起点较低,开发同质化现象较为明显…开发条件水体条件般
滨水创意型旅游综合体

人具有天然的亲水性,水体可以提供游憩休闲、开阔心境、风水暗示,清洁空气等多方面的价值,对旅游人群具有很大的吸引功能。中国首批12 个国家级旅游度假区中,绝大部分是以水体作为依托。

滨水旅游因水体水岸特征的不同又分为:滨海、滨湖、滨江(河),岛屿及湿地旅游。其中滨海、滨湖开发前景最为看好。首先,我国拥有1.8万公里的大陆海岸线、1.4万公里的海岛岸线;同时我国拥有的湖泊景观资源位居世界第三,总数量有11万座湖泊,仅次于北美地区和北欧地区。其次,我国在南北方向上纬度跨度大,依水而居的生活方式积淀了厚重的人文资源,滨水资源地域差异显著,形成了卖点各异的滨水旅游资源。

(一)开发条件

1、水体条件

一般要求水域面积较大, 水质优良,水体有一定的自净化能力为佳。水面平静度适宜、水缓浪低,临水自然灾害少,丰水期、枯水期水平面落差尽量小。

2、综合自然条件

当地温度条件适合, 风力等条件适宜,生态环境良好,水岸地形多样。

3、市场条件

地处经济发达地区,具备邻近客源市场的区位优势,交通进入性良好,地域市场有一定休闲度假氛围,市场培育时间短,附近有较理想的城镇作游客接待的依托。

(二)开发模式

从现状来看,国内滨水型创意旅游综合体起点较低,开发同质化现象较为明显。通过“丰富亲水相栖的立体游憩,挖掘伴水而生的人文科普、融合与水相邻的多元业态、优化水景为先的空间布局”四大手段,可实现滨水旅游综合体开发的领先地位。

图3-13:滨水型创意旅游综合体的开发手段

1、丰富亲水相栖的立体游憩

水体游憩开发在空间上具备较强的立体性。可以依据三个主要空间关系设计滨水游憩设施及活动。

水体项目:

“水体”在景观和功能上是项目的核心标识系统和游憩目的地。可以设计游艇、帆船、充气船、龙舟、竹筏、游泳、冲浪、钓鱼、漂浮岛等水面项目,水质清澈度高的也可以设计潜水、观景潜艇、水下观景馆、水下雕塑公园等水下项目。以游艇为主题的高端滨水旅游综合体已经获得了众多开发商的青睐,目前在国内开发水平最高的为厦门香山国际游艇会,以游艇生活为核心构建了游艇码头、游艇俱乐部、商业步行街别墅、商业、写字楼等综合性业态。

图3-14:香山国际游艇会鸟瞰

水空项目:

“水空”是水面上的空间,具有凌空游乐和大尺度观光的多种特征。包括水上飞机、水上热气球、水上滑翔伞、水上伞翼、索道等游乐项目。

水岸项目:

“水岸”是临近水体的陆地,是水游憩最重要的区域,是最有价值的水景区域。可以设置沙滩排球、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩风筝、沙滩运动车、弹射蹦床、沙雕、沙滩浴场、室外泳池、水岸马术等休闲项目,满足绝大部分游客的游憩需要。更为重要的是,对于滨水型创意旅游综合体而言,水岸物业(开放式商业、酒店、私属度假房产),是实现项目价值回报最为重要的开发区域,在所有项目开发中均是重中之重。

2、挖掘伴水而生的人文科普

依水而居的人类社会,在众多的滨水区域内积淀了厚重的人文资源,在滨水型创意旅游综合体的开发过程中,从文化内涵、生活方式、社会背景、历史变迁、自然生态等众多因素中发掘,可以形成独具一格的项目特色。

历史文化

多数滨水地区有古城遗迹、宗教庙堂、殖民旧居、神话传说等诸多人文遗存。要注重对历史遗存的保护、挖掘和利用,将历史元素组织进公共空间中;海南三亚的南山、浙江舟山的普陀山的宗教资源在旅游业中得到了充分利用。安徽黄山丰乐湖景区的德懋堂,通过复建徽派建筑挖掘居住文化,也取得了良好的市场效果。

图3-15:德懋堂项目布局图

民俗体验

大面积水体是渔业和水生种植业发展的重要条件,我国沿海、湖泊都有丰富的水产,湖区附近常常成为鱼米之乡。当地居民靠水为生,产生了不同于内陆平原传统农耕文化生活方式,同时也产生了赛龙舟、祭河神等特有的民俗活动。滨水旅游与当地农业的开发相结合,能够非常有效地满足旅游者参与性的要求,也能使滨水旅游产品具有其他旅游地所不可模仿的特征。近年来我国深圳、广州等城市发展的休闲渔业旅游不仅对养护渔业资源,保护生态有好处,而且还可以创造就业机会。

生态科普

旅游者存在着对新鲜事物的探究心理,滨水旅游项目可以包含多种科普教育元素。目前我国水库水利工程建设已经成为了一种独特的旅游项目,河南丹阳湖正在建设以“南水北调水源地博物馆”为核心的旅游区,就是以此为核心驱动力。除此外,大连海昌极地海洋世界、杭州西溪天堂项目中的湿地博物馆,也都成为项目地的核心吸引物之一。

3、融合与水相邻的多元业态

亲水驱动力是滨水型创意旅游综合体项目的基础,在与水相关的物业设计中,作为驱动因素的水并不是项目的目的,由水派生出来的相关业态才是投资者最为关注的重点。

因此,水要和相关业态结合形成一个主题鲜明的新的消费驱动因素。在项目主题定位中,要明确项目地的业态功能,如养老养生、商务会议、休闲度假、高尔夫、游艇俱乐部、度假别墅、主题公园等多元业态。满足消费者需要,形成新的消费驱动力。如:丽江泸沽湖古城湖畔高尔夫俱乐部的高尔夫+酒店+别墅的多元业态组合;三亚鸿洲游艇会的游艇+商业+酒店+餐饮+高层公寓的多元业态组合。

4、优化水景为先的空间布局

据海外相关调查数据表明,即使是以游艇为主题的滨海创意旅游综合体,旅客的绝大部分的时间也是在水岸上度过的。成功的旅游综合体项目,水域大小不是其惟一评判标准,而更重要的在于空间、自然、水体关系的和谐。

增强水体的可接近性

很多的滨水区往往面临潮水、洪水的威胁,设有防洪堤、防洪墙等防洪公共设施。这些设施可采用不同高度临水台地的做法。按淹没周期,分别设置无建筑的低台地(湿地、沙滩),允许临时建筑的中间台地(广场、观景台)和建有永久性建筑的高台地(主要建筑体)三个层次。滨水地段分层分段,综合利用,创造亲水的公共活动空间,同时设置亲水设施,增强观水视野,营造亲水的视觉感受。

减少干扰的交通组织

外部交通系统不干扰水岸线,内部交通路网实行人车分流,尽量减少穿越滨水区的交通影响,创造一种宜人的滨河步行系统正成为一种时尚和共识。同时,只有吸引更多的步行人流,沿岸的商店和广场才能增加人气,起到带动经济发展的作用。例如,万达在武汉中央文化区开发的世界级水岸步行街——楚河汉街正是遵循了这一交通规划原则。

景观最大化的建筑设计

开发强度控制:一般来说,滨水地区应当突出水面开敞的空间形态特点,避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区。滨水度假区在开发强度上应当尽量减少地形改造,度假区的设计同周围的自然环境和谐一致。

建筑体量控制:建筑高度控制按分区控制,总体上由内部向水体形成顺次跌落的建筑高度布局。建筑布局通透、开阔,最大限度的利用的水景资源,高档物业,及餐饮等商业规划在最靠近水或水景观最好的位置。

(三)产业体系

滨水旅游综合体除了涉及基础的旅游产业和和房地产业外,还可以与农林渔业、运动休闲产业、养生养老产业、会展会议产业、游艇产业等各种产业紧密相关,形成互动开发格局。以产业促进滨水旅游综合题的稳定客源,以休闲度假提升这些产业的经济价值。真正实现互利开发,互动提升。

(四)开发策略

1. 明确客户、产品、市场定位。可根据目标市场细分,打造针对不同市场人群的细分项目,一方面可提升滨水开发品质;更重要是可有效强化细分客群的忠诚度。

2. 旅游度假设施先行,适当布置一定数量的公共设施,在经营模式上先聚集人气,从而形成前期的品牌效应和广泛的市场认可。

3. 建筑设计上以“区域形象”的高度进行创作。开发具有地区标识意义的地标建筑可以迅速增强滨水区域的吸引力;

4. 举办滨水相关的热点活动提高人气。如:水上运动、沙滩球类比赛、沙滩雕塑展等。

文章来源:巅峰智业

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